Leerstand, vom Problem zur Chance

In den Niederlanden stellt leerstehender Immobilienbestand ein wachsendes Problem dar. Bürogebäude, Ladenlokale und andere Gebäude stehen manchmal jahrelang leer, was zu Verfall, Vandalismus und sogar Hausbesetzungen führt. Gleichzeitig hat die Niederlande mit einer enormen Wohnungsknappheit zu kämpfen, wodurch verschiedene Zielgruppen keinen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben.

Die Umwandlung leerstehender Gebäude in temporären Wohnraum ist eine effiziente Möglichkeit, sowohl Leerstand als auch Wohnungsnot zu bekämpfen. Der Prozess beginnt mit einer gründlichen Analyse des Gebäudes und seiner Möglichkeiten. Anschließend werden in Zusammenarbeit mit Kommunen und Eigentümern Pläne für eine sinnvolle Umnutzung entwickelt. Patrick Dillen von Monoma, einem auf die Verwaltung leerstehender Immobilien spezialisierten Unternehmen, konzentriert sich vor allem auf Bürogebäude. „Büros eignen sich automatisch für eine Umwandlung”, erklärt er. „Ein leerstehendes Büro ist für den Eigentümer oft ein Problemfall. Es kostet Geld und birgt allerlei Risiken. Durch die vorübergehende Umwandlung eines leerstehenden Gebäudes begrenzen wir die Risiken und sichern den Werterhalt des Gebäudes.”

Monoma bietet Immobilienbesitzern zwei Möglichkeiten: Entweder begleitet das Unternehmen den gesamten Umwandlungsprozess oder es mietet die Räume selbst, um sie anschließend umzuwandeln und vorübergehend zu vermieten. „Bei der letzteren Option übernehmen wir das wirtschaftliche Risiko”, sagt Dillen. „Manchmal mieten wir direkt vom Eigentümer, manchmal nach kleinen Investitionen wie der Verbesserung des Brandschutzes.”

Transparenz als Schlüssel zum Erfolg

Laut Dillen ist Transparenz in diesem Prozess entscheidend. „Karte auf den Tisch: Wie sieht die Finanzierung des Gebäudes aus, welche Investitionen müssen wir tätigen, um es in Wohnraum umzuwandeln, wie hoch ist die Rendite und was können wir an den Eigentümer zurückzahlen? In dieser Dreierkonstellation laufen die Gespräche oft gut, weil alle Parteien ein gutes Gefühl dabei haben.“

Nicht jedes leerstehende Gebäude eignet sich für eine Umwandlung. „Wenn beispielsweise Anpassungen im Bereich Brandschutz oder Wohnklima erforderlich sind, die finanziell nicht rentabel sind, erklären wir dies der Gemeinde“, sagt Dillen. Gerade diese Ehrlichkeit und Transparenz sorgen für Akzeptanz bei allen Beteiligten.

Der „Magic Mix” der Bewohner

Ein charakteristisches Element des Ansatzes von Monoma ist das, was sie als „Magic Mix” bezeichnen: Verschiedene Zielgruppen werden bewusst in einem Wohnkomplex gemischt. „Wir bringen beispielsweise Menschen in Notlagen und wirtschaftlich Obdachlose, aber auch junge Menschen und Studenten unter. Bei unseren täglichen Verwaltungsaufgaben beobachten wir, dass sich diese Zielgruppen gegenseitig helfen. Das stärkt den Zusammenhalt. Wir halten es für wenig sinnvoll, eine Zielgruppe in einem Wohnkomplex unterzubringen. Wir fördern vielmehr das Gemeinschaftsgefühl, indem wir Aktivitäten rund um ihre Interessen organisieren. Das ist die Stärke eines solchen Gebäudes.”

Herausforderungen in einem komplexen Umfeld sind komplex

Der aktuelle Wohnungsmarkt stellt Monoma vor Herausforderungen. „Das politische Umfeld ist komplex”, räumt Dillen ein. „Die Kommunen haben enorme Probleme mit ihren Budgets. Jede Zielgruppe hat derzeit einen dringenden Wohnraumbedarf: Junge Menschen finden keine Wohnung, Studenten auch nicht, Asylberechtigte ebenfalls nicht. Aber auch die Durchzügler, die aus kleineren Wohnungen den nächsten Schritt machen wollen, finden nichts.”

Monoma konzentriert sich hauptsächlich auf Studenten und junge Menschen. „Darin liegt unsere Stärke, auch in Bezug auf unsere Verwaltung und die Menschen, die wir beschäftigen“, so Dillen. Aber er betont: „Wir sind sehr breit aufgestellt. Von kleinen Fragen bis hin zum Projektmanagement und der gesamten Projekttransformation, und auf Wunsch können wir uns auch an einer Investition beteiligen. Dieses Gesamtbild ist in den Niederlanden außergewöhnlich.“

Hausbesetzung wieder aktuell

Ein dringendes Problem für Immobilienbesitzer ist das steigende Risiko von Hausbesetzungen. „Aufgrund der Spannungen auf dem Markt und der Wohnungsknappheit ist Hausbesetzung wieder zu einem wichtigen Thema im Westen geworden“, sagt Dillen. Laut Dillen ist dies nicht einfach auf falsche Entscheidungen zurückzuführen. „Es gibt verschiedene Faktoren, die eine Rolle spielen: wirtschaftliche Gründe, Politik, gestiegene Zinsen, Entscheidungen der Regierung. Aber ich denke, wir sollten nicht vergessen, dass man daran arbeiten kann: mit einer besseren Verteilung der Zusammensetzung der Haushalte.”

Soziale Auswirkungen

Eines der Vorzeigeprojekte von Monoma ist ein Projekt am Plotterweg in Amersfoort. „Dort haben Arbeitsmigranten, junge Menschen in wichtigen Berufen wie Polizei, Krankenpflege und Feuerwehr, benachteiligte Zielgruppen und Asylberechtigte einen Platz gefunden“, erzählt Dillen stolz. „Es ist ein einzigartiges Projekt, bei dem Menschen zueinander finden und sich weiterentwickeln. Es gibt sogar jemanden, der fast 15 Jahre lang obdachlos war und nun seit diesem Jahr bei uns als Hausmeister beschäftigt ist.“

Dillen blickt zuversichtlich in die Zukunft. „Wir stellen fest, dass die Nachfrage enorm wächst, weil die Kosten für Grundstücke, Bauen und Zinsen weiter steigen. Um Wohnen bezahlbar zu halten, muss man anders bauen: kleinere Räume mit großen Gemeinschaftseinrichtungen wie einem Fitnessraum, einem Wohnzimmer oder einem Kino.“

„Der zirkuläre Charakter unserer Organisation ist wichtig“, betont Dillen abschließend. „Wir bringen Leerstände auf den Markt und suchen dann nach einer Lösung, die auf die Erstbelegung durch organisches Wachstum in der unmittelbaren Umgebung abzielt. Anstatt renditeorientiert zu arbeiten, betrachten wir das Problem: Welche Zielgruppe muss wohnen und welche Umgebung kann davon profitieren? Natürlich müssen Risiken abgesichert werden, aber mit gesellschaftlicher Wirkung.“

Dieser Artikel erschien zuvor in der Publikation „Vastgoed & Bouw“ (Immobilien & Bauwesen) des Finanzblatts „Financiële Dagblad“:

Vastgoed & Bouw by Contentway - Issuu